Траншевая ипотека: её устройство и кто может взять

Что такое траншевая ипотека

Как правило, сумма делится на две части, но их количество зависит от конкретного кредитного договора с банком.

Первый транш попадает на счет застройщика, как только клиент подписывает договор долевого участия. Когда в 2021 году только ввели этот кредитный механизм и он еще не обрел популярность, взнос по первой части был незначительным — всего 100 рублей. Это значило, что с такими условиями нужно было заплатить всего 1 рубль в месяц по ежемесячному платежу. Сейчас клиент оплачивает до 30% от полной суммы займа. Такие облегченные условия по платежам сохраняются до момента регистрации недвижимости.

Когда дом введут в эксплуатацию (если иные сроки не предусмотрены договором), банк перечислит на счет застройщика второй транш. Клиент будет погашать основной долг перед банком с учетом процентов — ежемесячный платеж возрастет.

Главное преимущество траншевой ипотеки — возможность снизить финансовую нагрузку для заемщика на период строительства квартиры. 

При обычной ипотеке банк сразу переводит всю сумму застройщику, и клиент перечисляет ежемесячные платежи в полном размере с процентами. Траншевая ипотека позволяет заемщику платить небольшую сумму по обслуживанию долга банку, пока недвижимость находится на этапе строительства. Такой механизм подойдет тем, кто арендует квартиру и задумывается о собственной — есть возможность платить за аренду, параллельно откладывая деньги на будущий ремонт или на погашение основной части кредита.

Важно! Первоначальный взнос при ТИ обязателен, как и при обычной ипотеке. От стоимости недвижимости под залог он может составлять до 20%.

Ипотека траншами - что это, отразим в схеме:

• клиент подписывает кредитный договор и ДДУ → оплачивает первоначальный взнос;
• банк переводит первый транш организации-застройщику;
• до сдачи объекта заемщик платит % банку за первую часть на протяжении 2-3 лет (например, по рублю в месяц);
• как объект будет сдан, банк переводит вторую часть застройщику → заемщик вносит увеличенные в размере ежемесячные платежи со всей суммы кредита.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека по условиям оформления и внесению платежей похожа на обычный ипотечный кредит. Для покупателя разница — в сумме ежемесячных платежей: когда банк внесет первую часть застройщику, потребуются небольшие взносы; после второй части платежи значительно увеличатся.

Первоначальный взнос необходимо вносить как и при обычной ипотеке, но часто вместо 10% он составляет 15-20%. Эксперты отмечают, что в связи с этим спрос на программу траншевой ипотеки ограничен. 

Право собственности на недвижимость оформляется после постановки объекта на кадастровый учет. Пока кредит не выплачен, квартира находится в залоге у банка (отличий от обычной программы ипотеки нет). 

Если сравнивать с “ипотекой от застройщика”, кредит траншами не предполагает завышения строительной компанией стоимости недвижимости. Сейчас околонулевых программ, по которым стоимость жилья могла завышаться на 20%, почти не осталось.

Кредитная ставка при траншевой ипотеке, когда объект уже сдан, может быть выше, чем при обычных программах ипотечного кредитования. Чтобы выбрать подходящие условия, необходимо ознакомиться со всеми пунктами договора. 

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека подходит многим, кто хочет взять первичное жилье в ипотеку, однако имеет свои нюансы. Рассмотрим подробнее преимущества и недостатки.

Плюсы

• заемщик экономит собственные средства - пока объект строится, платежи совсем минимальные. При грамотном распределении финансов сбережения пойдут на будущий ремонт, погашение основной суммы или другие цели;
• итоговая переплата меньше, так как проценты начисляются не на всю стоимость недвижимости в кредит, а на часть, пока дом не достроен;
• вторая часть оплаты попадет на счет застройщика, только когда он сдаст новострой, поэтому в его интересах закончить строительство как минимум в срок;
• цена на недвижимость фиксируется при заключении договора.

Траншевая ипотека также выгодна для тех, кто рассматривает будущую квартиру как жилье под аренду или на перепродажу. Сначала ежемесячные платежи минимальные и доступны для любого бюджета. Когда дом достроят и платежи вырастут, появится возможность сдавать квартиру или продать ее дороже, закрыв долг.

Оплата траншами позволит отложить деньги на ремонт, когда отделка в новом доме не предусмотрена застройщиком. В случае с обычной ипотекой финансовая нагрузка гораздо выше уже с начала строительства.

Если заемщик снимает квартиру, траншевая ипотека позволит распределить финансовую нагрузку, так как одновременно платить за съемное жилье и вносить стандартный ежемесячный платеж с самого начала накладно.

Минусы

Несмотря на неоспоримые плюсы для покупателя, траншевая ипотека имеет существенные минусы:

• процентная ставка по траншевой ипотеке может быть выше. Все зависит от условий банка и застройщика. Если при этом нет кредитных льгот и они не суммируются с основной программой, ставка повышается на несколько процентов;
• только некоторые ЖК и немногие банки предлагают такую возможность;
• первоначальный взнос иногда достигает 20%, что существенно выше, чем при обычной ипотеке;
• часто — невозможность совмещения ипотеки траншами с программами льготного кредитования.

Какие риски есть у траншевой ипотеки

Риски траншевой ипотеки распространяются как на покупателя, так и на застройщика, и влияют на рынок недвижимости в целом.

В чем риск для заемщика?

Покупатель может невнимательно изучить условия договора и неверно рассчитать размер взносов после зачисления второго транша. Нередко бывают случаи, когда после первых минимальных платежей заемщик забывает, что потом финансовая нагрузка заметно увеличится, что серьезно ударит по бюджету. В любом случае лучше планировать будущие обязательные расходы, тем более, что дополнительно нужно будет делать ремонт — и это далеко не последняя статья расходов.

В чем риск для застройщика?

Подводные камни траншевой ипотеки кроются в медленной наполняемости эскроу-счетов девелопера. Так как основной платеж отсрочен минимум на два года, это негативно повлияет на ставку от банка. Увеличенные расходы застройщика негативно отразятся на цене ипотечного жилья для заемщика.

Центробанк неоднозначно относится к подобным программам ипотечного кредитования и выделяет ряд рисков, связанных с ипотекой траншами.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

На одном из заседаний глава ЦБ Эльвира Набиуллина прокомментировала отношение Центробанка к траншевой ипотеке. Среди главных рисков были отмечены:

1. риск для застройщика: повышение ставок и, как следствие, удорожание проектного финансирования, так как на эскроу-счета поступает не вся сумма, как при обычной ипотеке, а лишь небольшая часть;
2. риск формирования большого разрыва в стоимости вторичного жилья и новостроя — как следствие, будет снижаться спрос на покупку новой недвижимости в ипотеку;
3. риск спекуляций с недвижимостью как с объектом для инвестиций;
4. недобросовестное отношение застройщиков к покупателям — мисселлинг. Заемщики не всегда понимают, как сильно возрастет финансовая нагрузка после того, как банк переведет основной транш, и жилье введут в эксплуатацию, комментирует глава ЦБ.

Траншевая ипотека как гибкий инструмент продаж, который пока набирает популярность, контролируется со стороны регулятора. Какие дальнейшие изменения коснутся траншевой программы кредитования, покажет время и возможное ужесточение мер регулирования.

Заключение

Траншевая ипотека остается привлекательной для тех, кто хочет стать владельцем новой квартиры в строящемся ЖК. Небольшие взносы в период строительства позволяют откладывать средства для основных ежемесячных платежей после сдачи объекта в эксплуатацию, что также удобно для инвесторов.

На рынке не так много жилых комплексов и банков, готовых предложить программу траншевой ипотеки — варианты квартир в ипотеку нужно искать напрямую у застройщика.

Внимательно изучайте договор, его условия, а также свои финансовые возможности — лучше обезопасить себя и собрать денежный резерв до перевода банком второго транша.