Как взять ипотеку в 2024 году: подробная инструкция и необходимые документы

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Ипотека предполагает внесение обязательных платежей в течение продолжительного времени, поэтому, прежде чем оформлять кредит, необходимо правильно рассчитать, какой платеж будет комфортным для заемщика.

Банки учитывают общий семейный доход при оформлении ипотеки. Ежемесячный платеж не должен нести большую финансовую нагрузку: если он составляет более половины дохода, вероятнее всего, кредит не одобрят.

В качестве дополнительного дохода при ипотеке рассматривают пенсию и доход от сдачи жилья, а выплаты студентам, пособия и алименты не засчитают.

Помимо обязательных платежей по кредиту существует первоначальный взнос по ипотеке, который от общей суммы жилья составляет примерно 15-20% для ипотеки на общих условиях и 30% по льготным госпрограммам. Существуют программы, позволяющие клиентам обойти правило первоначального взноса, но в этом случае переплата по кредиту будет намного больше из-за высоких ставок.

Необходимо помнить, что субсидии или маткапитал могут выступать в качестве первоначального взноса. 

После того, как вы определились с допустимой для вас финансовой нагрузкой, подайте в банк заявку на ипотеку. Первым делом обратитесь в кредитную организацию, где у вас уже есть вклад или вы получаете зарплату на карту банка – вам как постоянному клиенту предложат выгодные условия, а сам процесс оформления будет упрощен. Не останавливайтесь на одном варианте, сравните предложения, подав заявление в несколько банков с высокой репутацией: условия, процентная ставка и требования могут отличаться. 

Клиент должен соответствовать общим требованиям, чтобы взять ипотеку:

• иметь российское гражданство;
• возраст заемщика имеет общие границы от 18 до 75 лет на момент выплаты долга. На практике банки, взвешивая дополнительные факторы, часто отдают предпочтение гражданам старше 21 года и младше 60 лет (зависит от программы и условий по конкретному клиенту);
• иметь источник стабильного дохода и подтвердить его;
• стаж работы на текущем месте минимум 3-6 месяцев. Общий стаж, длительные перерывы в работе также могут учитываться банком;
• иметь хорошую кредитную историю.

Если вы подаете заявку на сайте банка, понадобятся документы:

• ксерокопии паспорта, ИНН, СНИЛС, водительских прав, документов, подтверждающих доход (2-НДФЛ, налоговая декларация для ИП или другие, в зависимости от требований);
• копия загранпаспорта;
• выписка из ЭТК или заверенная трудовая, трудовой договор;
• выписка из СФР.

Банк рассмотрит заявку, проверит документы и, прежде всего, основываясь на данных о подтвержденном стабильном доходе, даст ответ – это не займет много времени. Если вы подходите под программу ипотеки, банк рассчитает максимальный лимит суммы.

Шаг 2. Ищем созаёмщика, если необходимо

Когда для одобрения ипотеки не хватает подтвержденного дохода, можно привлечь созаемщика – тогда совокупный доход будет выше. Также, если квартира стоит больше, чем сумма, которую может выдать банк, привлечение созаемщика решит проблему.

Созаемщик берет на себя ответственность за погашение кредита, если по каким-либо обстоятельствам человек, взявший ипотеку, не сможет вносить ежемесячные платежи.

Важно учитывать, что в роли созаемщика может быть любой человек, независимо от наличия родственных связей. 

Супруги становятся созаемщиками автоматически, а квартира считается общей собственностью, если только иное не предусмотрено брачным договором. По желанию можно заключить брачный договор до того, как принято решение брать жилье в ипотеку. Супружеская пара может договориться, что обязательства по кредиту, как и право на квартиру, принадлежит кому-то одному. В случае дальнейших разногласий не придется делить жилье или выплачивать кредит.

Максимальное количество созаемщиков – три человека, без учета основного (титульного) заемщика.

Шаг 3. Выбираем квартиру

После того, как заявка на ипотеку будет одобрена банком, клиенту отводится определенный срок на поиск жилья и заключение договора – 90 дней (если иное не предусмотрено условиями кредитной организации). Так как уже известна сумма кредита, подобрать квартиру, ориентируясь на доступную цену, легче.

Перед заемщиком встает вопрос о том, как правильно выбрать жилье в ипотеку: оценивается инфраструктура района, проект дома, удаленность от работы, надежность застройщика, чистота юридической сделки или другие факторы. 

Выбранная программа кредитования и различия в процентных ставках зависят от вариантов недвижимости, о которых расскажем ниже. 

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Рынок первичного жилья предлагает выгодные условия от застройщиков и банков для клиента. Государство для дополнительной стимуляции покупки нового жилья разработало специальные программы, позволяющие взять новостройку под небольшие процентные ставки. Важно помнить, что первоначальный взнос по таким программам составит 30%.

Ипотечные программы на покупку квартиры от застройщика, действующие в 2024 году при поддержке государства:

Льготная ипотека

Универсальная программа с господдержкой предлагает:

• сумма первоначального взноса – минимум 30% от стоимости жилья (изменения с 2024 года);
• ставка не выше 8%;
• максимальный лимит по сумме займа – ₽ 6 млн (независимо от региона; до 2024 года лимит в ₽ 12 млн предлагался жителям Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленобласти)

Воспользоваться программой можно только один раз, также ее можно сочетать с простой ипотекой.

Семейная ипотека

Минимальный размер первоначального взноса и предельный лимит кредита  – от 20% (некоторые банки требуют внести от 30%); ₽ 6 млн для регионов и ₽ 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области соответственно. 

Под условия подходят семьи, где есть ребенок 2018 года рождения и старше; если есть более 2 детей на момент подписания договора, и они не достигли совершеннолетнего возраста; когда в семье ребенок с ограниченными возможностями здоровья.

Семейную ипотеку под 6% можно взять один раз после внесения изменений в закон (прошлые кредиты до 22.12.2023 не учитываются, есть исключения)

Ипотека для IT-специалистов

Субсидированная программа для работников сферы IT предлагает пониженную ставку до 5% годовых и первоначальный взнос от 20% (многие банки требуют минимум 30%, зависит от условий).

Максимальная сумма жилищной субсидии для городов с населением менее 1 млн человек – ₽ 9 млн; для городов-миллионников – ₽ 18 млн. При согласии застройщика, если есть возможность, границы лимита можно расширить и получить до ₽ 30 млн.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Оформление кредита на квартиру, имеющую историю, несет определенные риски. К повышенным рискам можно отнести отсутствие прозрачности сделки: возможные скрытые собственники, признание сделки недействительной, банкротство собственника и другие.

Банки стараются максимально себя обезопасить, и закладывают повышенные финансовые риски в процентную ставку по ипотеке. Также кредитные организации могут потребовать дополнительно оформить страхование титула заемщика, жизни и здоровья, без выполнения условий ставка поднимется, а переплата будет больше.

Вторичное жилье не подходит ни под одну госпрограмму, поэтому ставки на такую квартиру в ипотеку значительно выше: например, по состоянию на февраль 2024 у Альфа-Банка – от 17.09%, у Сбербанка – от 16,7%, МТС Банк предлагает от 17,7%, ВТБ – от 16,4%.

Высокая ключевая ставка ЦБ в феврале 2024 (16%) напрямую повлияла на рынок вторичного жилья и возросшие средние ставки. Основываясь результатах опроса Центробанка, аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки ЦБ до 13,9% годовых, а вследствие, снижение предельных ставок по ипотеке.

Как взять квартиру в ипотеку под сниженный процент на вторичном рынке: внести увеличенный первоначальный взнос (больше, чем требует банк). В этом случае кредитные организации предлагают более выгодные условия.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

Жилье на первичном рынке предполагает быстрый процесс одобрения банком при ипотеке: сделка максимально прозрачна, прошлых собственников не было, а клиент обращается напрямую к компании-застройщику. Почти никогда не возникает вопросов по документам на недвижимость.

Если говорить про вторичный рынок, процесс может занять больше времени: банк проверит чистоту юридической сделки, в некоторых случаях запросит договор купли-продажи, оценит возможные риски и проведет анализ стоимости жилья на наличие большой наценки.

Общий список документов на квартиру или другой объект недвижимости для банка (всю информацию предоставит сотрудник при обращении):

• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (запросить у собственника);
• документы на квартиру от продавца, подтверждающих его права на жилье (ДДУ, ДКП или др.);
• техническая документация на объект недвижимости (техпаспорт, техплан и др.);
• документ, удостоверяющий личность на каждого предыдущего собственника;
• отчет об оценке жилья;
• подтверждение одного из супругов на согласие продажи объекта недвижимости, заверенное нотариусом (если совместно нажитое имущество);
• согласие органов опеки при наличии среди собственников лиц, младше 18 лет. Также документ необходим, если в квартиру вложен материнский капитал;
• справка о зарегистрированных в квартире/другом объекте лицах.

Банк может не одобрить вторичное жилье, если при его оценке окажется, что оно аварийное, есть несогласованная перепланировка или квартира под обременением. Также подозрение вызовет большое количество сделок или несколько собственников.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Оформить ипотеку без предварительной оценки недвижимости невозможно: от результата оценки независимыми экспертами зависит положительное решение банка по сделке.

Банку нужны гарантии, что квартира соответствует нормам и объявленная цена совпадает с рыночной: в случае неуплаты по кредиту, банк выставит объект недвижимости на торги и вернет потраченные средства.

Расходы на оценку жилья ложатся на заемщика. Обычно банк предлагает варианты проверенных организаций, но клиент вправе самостоятельно обратиться за услугой. 

Важно! Выбирать независимого оценщика следует из организаций, которые числятся в реестре СРО. 

У выбранного оценщика должен быть сертификат страхования ответственности и профильный опыт работы. Если организация не в списке, банк может отклонить результат оценки. 

В ходе экспертизы оценивают расположение, состояние объекта, включая ремонт, инфраструктуру, площадь квартиры в ипотеку, год постройки дома и др.

Документы, которые потребуются для оформления жилья на рынке вторичной недвижимости:

• паспорт;
• техпаспорт;
• акт приема - передачи;
• выписка из ЕГРН.

Для варианта проведения экспертизы квартиры на первичном рынке потребуется ДДУ.

После очного осмотра и фотофиксации квартиры в оговоренный срок оценщик предоставит отчет в течение 3 дней. В документе будут содержаться все данные о жилье, результаты сравнительного анализа а также реальная, рыночная и ликвидационная оцененная стоимость объекта.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Обязательным условием для оформления ипотеки является обязательное страхование недвижимости. Застраховать квартиру от застройщика необходимо после завершения строительства объекта, его ввода в эксплуатацию и после того, как заемщик оформит право собственности.

В отличие от нового жилья к недвижимости на вторичном рынке банк выдвигает больше требований. Оформить страхование на квартиру (вторичку) в ипотеку необходимо сразу, так как банку нужны гарантии возврата средств на начальном этапе сделки.

Банки вправе потребовать от заемщика покупку полиса добровольного страхования - титула или жизни и здоровья. Закон не обязывает оформлять дополнительные страховки при оформлении ипотеки, но банку необходимы дополнительные гарантии. Если отказаться, кредитные организации поднимут ставку по кредиту. 

Для заемщика тоже выгодно наличие дополнительных полисов: страхование титула при ипотеке защитит риск потери права собственности на квартиру или другой объект недвижимости, если суд признает сделку по вторичному жилью недействительной. 

Страхование жизни и здоровья покроет финансовые риски: при наступлении непредвиденных обстоятельств, при которых внесение платежей окажется невозможным по состоянию здоровья, долг банку будет выплачивать страховая.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

После получения положительного ответа банка по квартире происходит процесс подписания договоров – всего их два:

• заемщик (он же покупатель) и банк заключают кредитный договор;
• покупатель и продавец заключают договор купли-продажи с привлечением кредитных средств. В нем прописывается порядок перечисления сумм: первоначального взноса (его покупатель переведет продавцу или банку) и основных денег по ипотеке (их переведет банк после установления права собственности).

Чтобы заключить кредитный договор с банком, потребуются документы:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• заверенная трудовая;
• ИНН;
• справка о доходах 2-НДФЛ.

От продавца жилья в ипотеку потребуется номер счета для зачисления суммы и все документы на квартиру.

Последний этап покупки квартиры (или другого объекта) в ипотеку – регистрация права собственности в Росреестре. Сделать это можно как самостоятельно (в МФЦ) или через банк, одобривший ипотеку.

Как права на жилье зарегистрируют, покупатель получит выписку из ЕГРН и станет полноправным собственником. После оформления права собственности деньги поступают на указанный счет продавца.

Итоги

Взять квартиру или другое жилье в ипотеку реально, однако нужно ответственно подойти к каждому этапу: рассчитать доступную сумму по ипотеке и определить предельную финансовую нагрузку, правильно подобрать объект (первичное или вторичное жилье), оценить прозрачность сделки, сравнить лучшие предложения банков и собрать все необходимые документы.