Как взять ипотеку без первоначального взноса

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — некоторая сумма, которую необходимо внести за ипотеку. Иными словами, это часть денег за недвижимость, которую заемщик выплачивает из собственных средств напрямую либо компании-застройщику, либо собственнику, у кого приобретает жилье. Остальную часть вносит за клиента банк, одобривший кредит — ее необходимо погасить в установленный договором срок.

Банку нужны гарантии того, что клиент надежный и будет вносить платежи по срокам, поэтому нередко заемщику при большом первоначальном взносе кредитная организация снижает проценты по кредиту без большой переплаты. И наоборот: если потенциальный заемщик не готов внести достаточную сумму (примерные границы взноса — от 10 до 30% от полной стоимости квартиры), банк вправе не одобрить ипотеку или значительно повысить ставку по кредиту.

Важно учитывать, что для заемщика условия по ипотеке будут более выгодными, если внести часть собственных сбережений — банк не заложит повышенные риски в большую стоимость будущих процентных платежей. 

По статистике банков именно клиенты, отказавшиеся выплатить первоначальную сумму, менее дисциплинированы и больше склонны к просрочкам и неуплатам.

Ипотеку без первоначального взноса, тем не менее, оформить реально — сейчас существуют программы, позволяющие использовать альтернативные варианты на первоначальном этапе сделки.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Несмотря на то, что банки больше заинтересованы в платежеспособных клиентах, заключивших сделку с первоначальным взносом, взять ипотеку в обход общих правил возможно при рассмотрении некоторых программ и случаев.

Один из реальных способов одобрения варианта ипотеки без взноса - являться зарплатным клиентом банка. На данный момент некоторые крупные организации предоставляют такую возможность, однако есть общие обязательные требования к каждому заемщику:

1. заемщик — гражданин РФ;
2. на момент заключения сделки возраст должен быть более 21 года (включительно). Верхние границы возраста зависят от того, на какое время растянется погашение кредита — большинство банков установили границу в 65 лет, некоторые более лояльны к условиям и могут повысить лимит до 75 лет;
3. необходимо проработать минимум 6 месяцев на текущей работе;
4. привлечение третьих лиц-поручителей;
5. расходы на ежемесячный платеж не несут больших рисков и от общего бюджета составляют не более 50-60%.

Банки ссылаются на кредитную историю будущих заемщиков, в идеале она должна отражать высокую платежеспособность и показывать отсутствие просроченных платежей и погашение кредита в срок. Также кредитные организации охотнее одобрят ипотеку без первоначального взноса молодым семьям, где максимальный возраст супругов — 35 лет.

Повышенный первоначальный взнос некоторые организации устанавливают для тех, кто не трудоустроен официально и имеет статус самозанятого или ИП. Конкретные условия к заемщику могут меняться, необходимо уточнять информацию конкретно по каждому случаю и сравнивать предложения.

Сколько денег дадут в ипотеку без первоначального взноса

Существует взаимосвязь между вероятностью одобрения крупного кредита и тем, в каком регионе проживает заемщик и сколько он зарабатывает. Согласно статистике, банки чаще дают положительный ответ клиентам из регионов с высоким уровнем доходов (Москва, Санкт-Петербург). 

Чем выше заработок, тем больше шансов, что одобрят более крупную сумму по ипотеке (не стоит забывать, что учитываются и другие факторы — например, кредитная история).

Чтобы взять квартиру в ипотеку на 2 000 000 руб., достаточно иметь заработок примерно 40 000 руб., если же доход значительно выше — например, 100 000 руб., можно рассмотреть вариант на 4 000 000 руб. Важно помнить, финансовая нагрузка по ежемесячным платежам должна быть соизмерима с уровнем доходов и не превышать половину суммы заработка (колебания в меньшую или большую сторону зависят от конкретного банка).

Ипотека без первоначального взноса предполагает минимальную сумму ипотечного займа от банков в 300 000 руб. На практике такую нижнюю границу лимита встретить довольно сложно — большинство кредитных организаций одобряют минимум 600 000 руб.

На какой срок дают ипотеку без первоначального взноса

Банк вправе устанавливать срок, который отводится на погашение кредита. По каждому заемщику проходит проверка данных и расчет возможных рисков. С первоначальным взносом ипотека или нет — не имеет значения.

Минимальный срок по ипотеке — 3 года, чаще на погашение кредита в среднем отводится 15 лет, но не более 30 лет согласно закону (есть государственные программы-исключения).

Какой будет процентная ставка при ипотеке без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса обойдется заемщику намного дороже, чем программа кредитования на обычных условиях: с учетом ключевой ставки ЦБ в 2024 году средняя ставка по кредиту без взноса — до 15,95%, с учетом взноса - до 12%.

Банки предоставляют возможность снижения ставки по кредиту, но список условий для получения намного шире.

Взять ипотеку дешевле заемщик сможет, если попадает под государственные льготные программы кредитования (семейная ипотека под 6%, для IT-специалистов до 5% и др.). Однако стоит учитывать, что по госпрограмме необходимо сразу внести 30%. Если заемщик хочет обойти это правило, под льготные условия он уже не попадает. 

Какие еще есть особенности у ипотеки без первоначального взноса

Чтобы обеспечить максимальное покрытие финансовых рисков, банк использует больше инструментов, позволяющих свести потери к минимуму: повышает ставки по кредиту, предъявляет к заемщику расширенные требования, предлагает в качестве обязательного условия дополнительно оформить страхование жизни, титула (для вторичного жилья), страховку от увольнения.

Клиенту для получения ипотеки без взноса банк может выдвинуть требование заложить имеющуюся в собственности квартиру, машину или другой предмет залога. Цена имущества под залог должна быть соразмерна сумме объекта в ипотеку. В случае, если заемщик не выплачивает кредит, имуществом будет распоряжаться банк. Такая дополнительная мера часто применяется кредитными организациями, чтобы минимизировать возможные финансовые риски.

Чем можно заменить первоначальный взнос

Материнский капитал

Использовать государственные выплаты после рождения ребенка в качестве первоначальной оплаты за ипотечное жилье можно. Маткапитал как мера поддержки в 2024 году предлагает следующий размер выплат: 630 тыс. руб. на первого ребенка; на второго — 833 тыс. руб., если первую выплату уже получали — 202 тыс. руб.

Первоначальный взнос может быть больше суммы материнского капитала - тогда заемщик покрывает недостающую разницу самостоятельно.

Пример: квартира в ипотеку стоит 5 500 000 руб., банк установил размер ПВ в 15% от стоимости жилья, что в переводе на деньги — 825 000 руб. Государство выплатило 630 000 руб. за первого ребенка. Заемщику придется заплатить из собственных сбережений еще 195 000 руб.

Для оформления ипотеки под маткапитал необходимо собрать документы: выписку из ПФР о состоянии маткапитала, сертификат маткапитала, заверенное заявление на выделение доли всех членов семьи, документы на жилье, свидетельство о браке и рождении/усыновлении ребенка. После — обратиться в ПФР (как банк и продавец недвижимости подпишут договор), и сумма материнского капитала зачислится в качестве первоначального взноса.

Кредитные организации могут выдвигать свои требования в части использования маткапитала, некоторые банки в целом не рассматривают такую возможность.

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости

Недвижимость и другие активы (автомобиль, драгоценности и др.) могут заменить первоначальный взнос. Банк выдвигает определенные требования для залогового объекта (другой квартиры, дома, участка земли):

• объект не подлежит сносу;
• дети и лица с ограниченными возможностями не прописаны в квартире;
• стоимость залогового объекта должна быть соизмерима с ценой ипотечной недвижимости;
• на квартиру/дом не наложено обременение.

Заложить можно квартиру родственников, если она соответствует условиям (не обязательно быть собственником).

Распоряжаться залоговым имуществом в полной мере заемщик сможет после погашения кредита, до этого момента накладывается обременение.

Военная ипотека

Ипотека для военных доступна для служащих по контракту, которые участвуют в специальной накопительно-ипотечной системе.

Государство ежемесячно переводит деньги (365 тыс. руб./год в 2024г., каждый год происходит индексация) на счет военного, и по истечении 3-годовой службы можно либо дальше накапливать средства, либо использовать их в качестве первоначального взноса продавцу жилья. 

Важное условие для сохранения государственных выплат Минобороны по ипотеке — проходить службу, пока кредит не погашен. Если уйти со службы раньше срока, придется вернуть потраченные деньги государству, а кредит выплачивать самостоятельно.

Потребительский кредит

Заемщику может не хватить собственных средств для взноса по ипотеке, и он может дополнительно взять потребительский кредит, если имеет стабильный доход.

Очевидный плюс такого метода - одобренная сумма денег, которая понадобится для выгодного оформления ипотеки без увеличенных процентов.

Минусов намного больше:

• возрастает долговая нагрузка — необходимо платить сразу по двум кредитам;
• процентная ставка на оформление стандартного кредита, в отличии от ипотечного, намного выше. В итоге придется больше переплачивать за два кредита;
• банк учитывает степень финансовой нагрузки на семью и вправе отказать в потребительском кредите;
• берутся в расчет уже существующие займы: кредитная организация проверяет заемщика через БКИ. Если есть риск того, что семья не потянет еще один кредит — в услуге откажут.

Совместные акции застройщиков и банков

Банки совместно с застройщиками для привлечения клиентов разрабатывают специальные программы, которые кажутся привлекательными на первый взгляд, но несут определенные риски.

Совместные акции на ипотеку без взноса проводятся нерегулярно, и лишь небольшое количество банков и девелоперов разрабатывают этот вариант.

Центробанк негативно относится к такой политике и относит возможные риски к высокой категории из-за завышения стоимости квартир и дестабилизации ситуации на рынке недвижимости. 

На что проще взять ипотеку без первоначального взноса: на новостройку или вторичку?

Кредитные организации чаще одобряют ипотеку без первоначального взноса, если заемщик выбирает квартиру у застройщика. Прозрачность такой сделки и выгодное сотрудничество организаций повышают шансы клиента на кредитование без взноса.

Банк выдвигает больше требований к клиентам, желающим оформить договор на квартиру с юридической историей. Ставка на вторичное жилье, как правило, выше: средняя ставка на новое жилье — 6,12%, на вторичку — 10,1%.

Какие документы нужны для оформления ипотеки без первоначального взноса

Чтобы взять квартиру в ипотеку с первоначальным взносом или без него, потребуются документы:

• анкета-заявление на кредит (выдают в офисе организации, либо клиент самостоятельно находит анкету на сайте банка);
• копия паспорта, водительских прав, СНИЛС;
• выписка из ЭТК или заверенный вариант бумажной трудовой;
• для подтверждения платежеспособности: справка о доходах, выписка или другой подтверждающий документ.

Банк может расширить список документов в зависимости от выбранного клиентом объекта.

Почему банк может отказать в ипотеке без первоначального взноса?

В статье упоминалось, что первоначальный взнос для кредитной организации - это защита от рисков, поэтому вероятность того, что ипотеку без первого взноса не одобрят, достаточно высока.

Случаи, когда кредитная организация, вероятнее всего, не одобрит ипотеку: большая кредитная нагрузка, отрицательный рейтинг заемщика или отсутствие погашенных кредитов, небольшой доход. Бывает, что банки не дают согласие даже при условии, что клиент готов внести необходимую сумму первоначального взноса - все зависит от конкретной ситуации.

Заключение

Взять жилье в ипотеку и при этом не платить первоначальный взнос возможно, однако стоит учитывать некоторые нюансы: не все банки готовы пойти навстречу, стараясь максимально себя обезопасить, а переплата по ипотеке без взноса больше.

Заемщику следует внимательно изучить условия и доступные программы, чтобы выбрать удобный вариант.