Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2024 году

Что это значит

Рефинансирование предполагает переоформление ипотеки с новыми условиями в новом выбранном банке. Старый кредит будет закрыт за счет оформления более выгодного ипотечного договора – заемщик сможет сэкономить на переплате по ипотеке, выбрав программу с пониженной ставкой, и тем самым облегчить финансовую нагрузку. В дополнение, есть возможность изменить сам срок погашения задолженности.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать существующий кредит эксперты банковской сферы рекомендуют тогда, когда часть долга уже погашена, но не более половины всей суммы, так как в этом случае затраты на оформление новой ипотеки принесут больше расходов, чем сама выгода от переоформления.

Общая рекомендация по сроку рефинансирования: должно пройти минимум полгода после заключения предыдущего договора. При этом банки смотрят на историю выплат: если платежи по кредиту вносились вовремя, и прошлый банк не испытывал проблем с заемщиком, ипотеку перекредитуют.

Банковские эксперты рекомендуют проводить рефинансирование: в Альфа - Банке говорят о целесообразности процедуры, если ставка снизится на 1-1,5%, специалисты банка ВТБ отмечают, что выгоднее всего для клиента ситуация, когда разница между ставками минимум 1,5%, а лучше 2%. 

Важно также ориентироваться на ключевую ставку ЦБ – от колебания значений напрямую зависят и ставки по ипотечным кредитам. В феврале 2024 года сохраняется достаточно высокое значение базовой ставки в 16%. Аналитики дают прогнозы на незначительное понижение ставки в течение года: при благоприятных инфляционных ожиданиях среднегодовое значение базовой ставки 14%, в конце года – 12-13%.

Обратите внимание: значение базовой ставки ЦБ напрямую влияет на рынок кредитования. Льготные ипотечные программы с господдержкой имеют фиксированную ставку, регулируемую государством.   

1. При действующей ипотеке под 18% с остаточным долгом в ₽ 3 млн на 8 лет ежемесячный платеж составляет ₽ 59,1 тыс. с общей переплатой по кредиту ₽ 2,6 млн.
2. После обращения в другой банк с рефинансированием кредита под 16,5% годовых получаем выгодную сумму ежемесячного платежа в ₽ 56,4 тыс. Экономия по обязательным платежам в месяц составила ₽ 2,7 тыс., а выгода от переплаты по процентам – ₽ 258, 981 тыс при сохраненных условиях по сроку кредита.

Выбирать выгодные предложения ведущих банков для рефинансирования действующей ипотеки удобно через популярные агрегаторы: Банки.ру, Бробанк.ру или непосредственно на сайтах кредитных организаций (многие организации для зарплатных клиентов и сотрудников предлагают более выгодные условия).

Сроки кредита, максимальная сумма и условия рассчитываются исходя из данных каждого заемщика. Банк оценивает все данные по клиенту, его финансовые возможности, наличие стабильного дохода, позволяющего без проблем покрывать ежемесячный платеж и другие критерии.

Важно отметить, что при рефинансировании ипотеки минимальная ставка доступна для клиентов, готовых внести большой первоначальный взнос 30-50%, оформить дополнительное страхование и выполнить другие условия конкретного банка, например, заключить сделку за месяц после одобрения нового кредита.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Клиент вправе обратиться в тот же банк, в котором он оформлял ипотеку. Сам по себе банковский продукт существенно отличается от рефинансирования и называется реструктуризацией. Банк идет на такую меру крайне редко, так как изменение условий действующего договора по ипотеке в этом случае выгодны только для клиента (за исключением некоторых случаев). Если все же кредитная организация одобрила заявку, переоформление полиса страхования и повторная подача документов не потребуется.

Особенности реструктуризации:

• изменение условий текущего договора одобрят, когда клиент столкнулся с большими финансовыми трудностями, есть риск непогашения кредита и уже появились просрочки по платежам;
• банк на время может дать кредитные каникулы, снизить ставку или отсрочить платеж;
• реструктуризация может не помочь заемщику в экономии: в некоторых случаях банк увеличивает срок кредита, а ставка остается прежней.

Что нужно учитывать

Рефинансирование оформляется как и обычная ипотека, поэтому заранее нужно рассчитать, так ли выгодно заново оформлять кредит. 

Экономия по процентам может быть небольшой, а повторное оформление нового полиса обязательного страхования и добровольных страховок, оценка жилья и регистрация собственности в Росреестре несут дополнительные расходы.

Рефинансировать ипотеку – значит, понести дополнительные расходы:

• примерно 1 000 руб. за регистрацию залога;
• повторная оценка жилья от независимого эксперта (цена зависит от региона и объекта) – от 2 000 руб. до 6 000 руб.;
• страхование ипотеки и дополнительные страховки – 1% от размера кредита;
• выписка из ЕГРН обойдется заемщику от 750 руб.;
• если ипотека на совместно нажитое имущество, понадобится нотариально заверенное согласие супруга – примерно от 2 000 руб. до 3 000 руб.;
• возможная комиссия банка за перевод крупной суммы.

Пока новый залог еще не зарегистрирован, кредит считается необеспеченным и действует переходный период. Банк, где клиент хочет рефинансировать ипотеку, поднимает ставку на 2-4 п.п. Эксперты агентства «БЕСТ - Новострой» объясняют такое решение кредитных организаций стимулированием заемщика сократить сроки сбора документов.

Получить налоговый вычет по ипотеке после того, как прошла процедура рефинансирования, невозможно, если цель – погашение старого кредита, а не приобретение другого жилья. Вычет по расходам на погашение процентов не оформляется, если нет связи между старым и новым кредитом. Это еще один подводный камень, о котором необходимо знать. 

Документы для рефинансирования ипотеки

Чтобы рефинансировать кредит, необходимо предоставить те же документы, что и при первичном оформлении ипотеки. Банки требуют от заемщика стандартный набор для одобрения рефинансирования нового кредита, куда входит:

• паспорт и СНИЛС (если есть созаемщики, на них тоже необходимы сведения);
• справка с текущего места работы, в некоторых случаях трудовая книжка;
• справка о доходах 2-НДФЛ, выписка из ПФР;
• кредитный договор с предыдущим банком, график платежей, сведения о задолженности;
• справка об остатке ссудной задолженности и процентам

Когда банк одобрит рефинансирование ипотеки, понадобятся:

• документы на квартиру: ДКП (договор купли-продажи), выписку из ЕГРН (свидетельство о собственности получают после снятия обременения на квартиру), заключение об оценке независимым экспертом, техпаспорт, кадастровый паспорт, акт приема-передачи;
• кредитный договор, график платежей;
• информация об оплате страховой премии и договор страхования;
• справка №40 из паспортного стола;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Обратите внимание: если принято решение рефинансировать ипотеку с привлечением средств маткапитала, необходимо выделить долю на каждого несовершеннолетнего ребенка. Потребуются также свидетельства о рождении детей.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть невыгодным для заемщика, если большая часть кредита (более 50%) уже выплачена.

При ипотеке действует аннуитетная схема платежей: сначала ежемесячный платеж состоит в основном из процентов, а по мере погашения кредита их доля становится меньше. К концу срока выплат выплачивается тело кредита с остатком процентов. Получается, если кредит растягивается на долгий срок, много сэкономить на переплате по процентам не получится. Если разницы между переплатой по кредиту и затратами на рефинансирование (оплата страховок, оценки жилья и др.) достаточно, перекредитовать ипотеку стоит. Единственное неоспоримое преимущество при любом раскладе – уменьшение ежемесячного платежа.

Причины возможного отказа

Банк может отказать заемщику в просьбе рефинансировать действующий кредит в следующих случаях:

1. результат оценки платежеспособности заемщика показал, что совокупный семейный доход не способен покрывать сумму ежемесячных платежей без ущерба финансовому положению семьи;
2. независимая экспертиза жилья в залоге по кредиту показала, что объект в аварийном состоянии, есть несогласованная перепланировка и в целом оценка не соответствует рынку;
3. банк может отказать в рефинансировании, если были нарушены обязательства перед банком в действующем договоре: есть просрочки по платежам или проводилась реструктуризация;
4. когда клиент уже рефинансировал ипотеку несколько раз;
5. действующий договор ипотеки оформлен меньше шести месяцев.

Причин, почему банк может отказать заемщику, достаточно много, При подаче заявки оцениваются все критерии в совокупности, и точную причину кредитная организация не оглашает. Поэтому, при решении рефинансировать действующий кредит, стоит убедиться, нарушены основные условия или нет.

Если при рассмотрении заявки есть небольшие недочеты, банк дает несколько месяцев на их исправление, и заявка подается заново. Серьезные нарушения приведут к бессрочному отказу.  

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

Рефинансировать ипотеку на самых выгодных условиях под 6% возможно с программой при поддержке государства. Семьи, где есть ребенок, рожденный в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 год, а также ребенок с ограниченными возможностями здоровья, попадают под льготную категорию.

Важно отметить, что ипотека должна быть оформлена на новое жилье от застройщика, исключением является Дальний Восток, в этом регионе рефинансирование распространяется и на вторичку и имеет максимальную ставку в 5% годовых.

Объемы рефинансирования по оценке ЦБ значительно увеличились именно благодаря госпрограммам, в частности “Семейной ипотеке”. Так, семьи смогли не только улучшить жилищные условия, но и значительно снизить издержки по переплате.

В 2024 году минимальный первоначальный взнос по программе льготной «Семейной ипотеки» составляет от 20%, а максимальная сумма кредита – ₽ 6 млн для регионов и ₽ 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Заключение

Рефинансирование ипотеки – доступный способ оформить новый кредит на более выгодных условиях. Заемщику следует внимательно изучить предложения банков, подтвердить платежеспособность и проверить соответствие квартиры условиям рефинансирования.