Хочу взять ипотеку. Что нужно знать?

Об ипотеке простыми словами: подробное руководство для получения 

На сегодняшний день большинство сделок, связанных с покупкой недвижимости, происходит с использованием ипотечных средств. Слово «ипотека» у многих вызывает страх, несмотря на распространенность и доступность данного способа покупки жилья. Чтобы снять многие вопросы, в статье подробно разбираем, что необходимо знать для того, чтобы оформить ипотеку на выгодных условиях.

Что такое ипотека

Ипотека или ипотечный кредит — это банковский кредит на долгосрочной основе, где недвижимость банк берет в залог, а право собственности заемщик оформляет на себя. С момента оформления ипотеки заложенное имущество становится гарантией выплат банку, поэтому процентная ставка рассчитывается по более выгодным условиям, а также предоставляется возможность увеличить сроки выплат и сделать ежемесячный платеж минимальным. Распоряжаться имуществом можно с момента оформления сделки, а для других действий — продажи или иных сделок — потребуется разрешение банка до полного погашения кредита. 

Кто может подать заявку на ипотеку

Банки могут формировать свои условия, однако существуют обязательные условия для тех, кто хочет взять ипотеку:

• наличие гражданства РФ (льготные программы);
• достижение возраста 18 лет (в некоторых банках 21 года), верхняя граница 65-75 лет (зависит от программы конкретного банка). Граждане пенсионного возраста также могут подать заявку при условии, что кредит будет погашен до достижения 75 лет; 
• наличие стабильного дохода - зарплаты, пенсии или дохода от аренды другого жилья. Самозанятые и ИП также могут рассчитывать на подачу заявки; 
• трудовой стаж: на текущем рабочем месте необходимо работать не менее трех — шести месяцев;
• положительная кредитная история: отсутствие задолженности по кредитам, банкротства и задолженности ФССП.

В некоторых случаях могут быть дополнительные нюансы, которые нужно уточнять непосредственно в банке.

Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку

Оформление ипотеки — дело, требующее время и тщательной подготовки. На первом этапе подачи заявки для подтверждения личности и дохода заемщика потребуются следующие документы: 

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• военный билет (для граждан призывного возраста);
• договор или трудовая книжка;
• справка 2-НДФЛ — для наемных работников, свидетельство о регистрации в качеств предпринимателя и декларация — для ИП;
• документы на залоговое имущество, данные продавца.

Некоторые банки могут одобрить ипотеку без подтверждения официального дохода — тогда сумма кредита будет меньше или к ставке применяется надбавка.

Если подавать заявку по госпрограмме, могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие право на льготу.  

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Сумму, одобренную банком, можно узнать непосредственно после подачи заявки. Однако одобренная сумма денег будет напрямую зависеть от доходов — чем выше официально подтвержденный доход, тем больше одобренный лимит. В качестве основного дохода выступает зарплата, а в качестве источников дополнительного — доход от аренды недвижимости и пенсия. Ипотечный лимит можно повысить, если привлечь созаемщика.   

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Чтобы понять, какие условия для вас являются более комфортными, следует учитывать следующее: чем меньше срок, тем больше ежемесячный платеж; чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж. Главный критерий выбора срока — расчет на калькуляторе комфортного для вас ежемесячного платежа, который вы будете вносить ежемесячно, учитывая возможные форс-мажорные обстоятельства. Сумма платежа желательно не должна превышать половину вашего дохода — в этом случае банк может просто не выдать ипотеку.

Нужен ли первоначальный взнос

Обязательное условие при приобретении жилья по ипотечной программе — предоставление первоначального взноса, в качестве которого может выступать материнский капитал. Сумма взноса влияет на процентную ставку и общую сумму долга: чем выше взнос, тем меньше кредит и расходы на проценты. В зависимости от программы кредитования первоначальная сумма может изменяться. 

Если денег на первоначальный взнос нет

В случае, если нет достаточных накоплений, но имеется другая недвижимость в собственности — дом, гараж, квартира или земельный участок в собственности, — эту собственность банк берет в качестве залога. Так, на покупку квартиры вы получите кредит без первоначального взноса. В этом случае ставка по будет немного выше, так как у вторичной недвижимости уже есть износ. Дополнительным привлечением средств может выступать маткапитал, а также субсидии военных.  

Ставки по ипотеке

Процентные ставки по ипотеке могут отличаться в зависимости от банка, в котором вы хотите оформить кредитование, и условий представленных программ. Ставки по ипотеке напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ — они превышают ее на 3-4 п.п. и не могут быть ниже установленной нормы. Если ставка ЦБ растет — вслед за ней вырастают ипотечные ставки по рыночным программам. Помимо рыночных ставок кредитования существуют льготные ставки — это программы с господдержкой (для IT, дальневосточные программы, семейная ипотека) и отдельные предложения от конкретного застройщика. В этом случае ставки могут быть как ниже рыночной, так и ниже ключевой ставки.

Как получить скидку на ставку по ипотеке

Процентную ставку по ипотеке возможно снизить, если знать, как в соответствии с законодательством уменьшить стандартные рыночные показатели. Существуют следующие популярные способы снижения ставки: реструктуризация ипотеки, метод рефинансирования, модификация условий договора на основе судебного решения и участие в социальных программах.

Реструктуризация задолженности предполагает составление нового графика выплат взносов без изменения самого процента. Процентная ставка не снижается, но благодаря увеличению сроков выплаты меняется размер взносов за счет пролонгации договора. Для такой операции у клиента должны быть подтвержденные веские причины в виде финансовых трудностей. 

Рефинансирование — переоформление ипотечного договора в другом банке на более выгодных условиях для клиента. Заемщик может в индивидуальном порядке обратиться в банк и договориться о снижении ставки. 

Если с юридической точки зрения банк нарушает условия договора, заемщик вправе обратиться в суд с привлечением адвоката. Причинами обращения могут выступать скрытые комиссии банка или постепенное повышение ставок по кредиту. 

Однако самыми распространенными инструментами для снижения ставки по на сегодняшний момент являются следующие социальные программы:

1. Программа господдержки при льготной ипотеке на новостройки позволяет снизить ставку при условиях приобретения новостройки напрямую у застройщика по договору долевого участия (программа будет работать при условии регистрации залога в Росреестре). Приобретение новостройки у физического лица будет оцениваться банком уже как вторичное жилье, и  в этом случае программа не будет распространяться. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости квартиры.
2. Семейная ипотека позволяет снизить ставку при следующих условиях: покупка новостройки, первоначальный взнос от 15% и наличие ребенка, рожденного не ранее 2018 г. Получать льготное кредитование могут и родители — одиночки, и родители, чей ребенок появился вне брака. 
3. Программа субсидий от застройщика — некоторые застройщики предлагают дополнительные льготные условия по ипотеке для приобретения имущества. Первый вариант: застройщик снижает ставку на время строительства объекта, а после ставка возвращается на прежнее значение, одобренное банком. Второй вариант: снижение ставки на весь срок при условии господдержки или семейной ипотеки. Однако с субсидиями от застройщиков больше нюансов - условия зависят от конкретного банка, доступных программ и полного пакета документов для программы субсидирования.

Особые условия льготного кредитования предлагаются также по программам Дальневосточной, сельской ипотеке, ипотеке для IT — специалистов и военнослужащих. Условия программ необходимо рассматривать отдельно в банках, которые их предлагают. 

Какую недвижимость можно купить в ипотеку

Банки выдвигают обязательные условия для возможных объектов ипотечной недвижимости — она должна быть пригодной для проживания, юридически чистой (не являться предметом судебных разбирательств) и зарегистрированной. 

Взять в ипотеку можно следующие виды как первичной, так и вторичной недвижимости: квартиру, дом, апартаменты, дачу, гараж, земельный участок. В зависимости от того, что заемщик захочет оформить в ипотеку, понадобится определенный пакет документов. 

Что делать сначала: искать жилье или подавать заявку

Мы рекомендуем в первую очередь изучить предложения, так как решение принимается заемщиком исходя из его бюджета. От одобренной банком суммы кредита зависит и размер ежемесячного платежа. Сначала лучше подать заявление, а потом подбирать жилье — на подбор недвижимости и заключение сделки дается 90 дней. Этого времени достаточно, чтобы определиться с покупкой без дополнительных рисков. 

Как подать заявку на ипотеку

Самый простой способ — подать заявку на ипотечный кредит онлайн или обратиться в отделение банка. Все документы необходимо подготовить заранее: заверенная трудовая книжка и справка о доходах и СНИЛС. При необходимости банк может потребовать предоставление дополнительных документов. После одобрения заявки нужно будет предоставить  документы на объект недвижимости и данные продавца. 

Заключение

Стоит ли брать ипотеку

При взвешенном подходе к вопросу об оформлении ипотеки получить жилье мечты — просто! Погасив долг по недвижимости перед банком, можно распоряжаться имуществом без опасений изъятия. Пусть вас не пугает слово «ипотека», ведь это простой и доступный способ инвестировать в будущее, обеспечив себя жильем уже сегодня.